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Indivision : comment la contourner ?



Les problèmes d’indivision de terrains bâtis ou non bâtis sont légion. Les règles ont été assouplies pour lever des barrières à ces situations inextricables.

Terrains occupés sans titre, logements indivis immobilisés, dégradations des biens, etc. : les situations d’indivision sont diverses aux Antilles mais toujours complexes à débloquer car les problèmes de succession s’amplifient au fil des générations. A tel point que dans certains cas, le partage n’est plus possible et qu’il ne reste comme solution aux héritiers que la vente des biens.

Partage amiable ou vente forcée
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » précise l’article 815 du code civil. Le partage amiable est la solution la plus sage, d’autant plus que la réforme de l’héritage, en vigueur depuis le 1er janvier 2007, permet d’alléger les droits de successions. Mais en cas de mésentente, le partage judiciaire peut être tranché au tribunal. Depuis la loi du 12 mai 2009, et sous certaines conditions, la vente aux enchères d’un bien indivis peut être autorisée par le juge à la demande des indivisaires détenant 2/3 des droits, afin de régler les créances.

Prescription trentenaire
Ceux qui jouissent de longue date d’une parcelle et qui souhaitent faire construire doivent produire un titre de propriété pour avoir accès aux aides à l’accession. Ils ne possèdent pas toujours ce document. Pour acquérir ce droit, une des procédures est la prescription trentenaire mais elle n’est pas systématique. Les demandeurs doivent prouver qu’ils occupent les lieux de façon discontinue depuis trente ans et que cette occupation a un caractère paisible, public, sans équivoque et reconnue par le voisinage.
Ils sont invités à fournir au notaire toute pièce justificative : impôts fonciers, inscription à la matrice cadastrale, par exemple. L’existence d’une clôture, d’un mur est un autre élément à prendre en compte pour matérialiser la limite.
Associée à cette démarche, l’intervention d’un géomètre permet d’éviter toute contestation ultérieure.

Mobiliser les logements vacants
L’indivision peut être une entrave à la mise en location de logements vacants. Depuis 2007, l’unanimité des co-indivisaires n’est plus requise pour gérer un bien en indivision. La majorité des 2/3 suffit pour décider des actions de gestion courante relatives à l’indivision.
La Lodeom* y ajoute une spécificité. Le champ d’action de l’un des co-indivisaires est étendu à la réalisation de travaux d’amélioration, de réhabilitation et de restauration de l’immeuble indivis ainsi qu’à la possibilité d’accomplir les actes d’administration et les formalités nécessaires ayant pour seul objet la mise en location du logement à titre de résidence principale. Le bien indivis doit être inoccupé depuis plus de deux années civiles. L’indivisaire doit avoir été désigné mandataire successoral dans les conditions prévues aux articles 813-1 et suivants du code civil.

*Loi pour le développement économique des outremers du 27 mai 2009

n° 49 du 22/04/2010