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Impayés de loyers : que faire ?



Les voies amiables sont à rechercher avant d’avoir recours à des procédures compliquées.

Pour le bailleur, le risque des impayés de loyers est important à fortiori s’il n’a pas pris la précaution de souscrire une assurance. Avant tout, il doit vérifier que les ressources du locataire sont suffisantes pour supporter le loyer et les charges en lui demandant de présenter ses trois dernières fiches de paie et sa dernière déclaration fiscale. Le bailleur a également la possibilité de demander la caution d’un tiers.

Trouver une entente
En cas d’impayés de loyers, la procédure amiable est à privilégier. Le bailleur a intérêt à rechercher des solutions directement avec son locataire afin d’éviter une procédure longue et coûteuse. Les raisons des impayés sont diverses : il peut s’agir d’un oubli ou d’un impayé exceptionnel lié à des difficultés momentanées. Dans ce cas, le bailleur peut proposer un plan d’apurement sous la forme d’un accord amiable, écrit, qui prévoit un étalement du remboursement de la dette sur quelque mois. Le respect de ce plan permet au locataire de ne pas perdre l’avantage de son allocation logement, s’il y a droit.

Médiation
Dans d’autres cas, le locataire peut être dans l’impossibilité d’honorer son contrat. S’il ne peut pas payer son loyer, la personne ou l’organisme (Fonds solidarité logement ou 1% logement) qui s’est porté caution au moment de la signature du bail doit être informé au premier incident de paiement. Et si la situation s’aggrave, le bailleur peut saisir la caution qui se substituera au locataire. Le bailleur a également la possibilité d’intervenir auprès des organismes sociaux lorsque le locataire perçoit, par exemple, une allocation logement. Il peut intervenir auprès de la CAF pour qu’elle lui soit versée directement. Le propriétaire devra alors justifier d’un plan d’apurement.
La procédure judiciaire est à envisager en dernier recours si la médiation n’aboutit pas.

La GURL couvre le risque
La garantie universelle des risques locatifs (GURL) officialisée par le décret du 29 décembre 2009 permet aux propriétaires de se protéger des impayés de loyers et de charges ( dans une limite de 2000 euros) et des dégradations dans la limite de 7700 euros/TTC par logement et par sinistre pour une location nue et 3500 euros/TTC pour une location meublée. Le taux d’effort du locataire ne doit pas excéder 50% de ses revenus. En cas d’impayés ou de dégradations, le bailleur adhérant GRL doit se rapprocher de son assureur qui l’indemnisera directement. La prime d’assurance est déductible des revenus fonciers.

A SAVOIR
« SOS Loyers impayés » : depuis mars 2010, le secrétariat d’Etat du Logement et de l’urbanisme a mis en place un numéro gratuit à destination des propriétaires et des locataires : 0805160075, afin de prévenir les expulsions liées aux situations d’impayés. En appelant ce numéro, les intéressés sont mis en relation un conseiller juriste de l’ADIL et bénéficient d’un conseil et d’un accompagnement en lien avec leur situation.

n° 54 du 30/09/2010