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Crédit : les clés de l’offre de prêt



Pour élaborer un plan de financement, il est utile de comprendre les caractéristiques d’une offre de prêt immobilier.


Les taux

Le taux fixe. Le taux du prêt est fixé à la signature du contrat de prêt et ne variera pas, sauf si vous renégociez votre crédit. Les taux fixes sont indexés sur l’OAT (Obligations Assimilables du Trésor) dix ans, les emprunts obligataires de l’Etat français à 10 ans.
Le taux variable (révisable). Le taux d’intérêt est révisé périodiquement, tous les trois mois ou à la date anniversaire du prêt, en fonction de l’évolution de l’indice de référence utilisé. Cet indice est généralement l’Euribor qui correspond au prix auquel les banques se prêtent de l’argent à court terme sur le marché monétaire. Le taux variable peut être capé, c’est-à-dire limité à la hausse (et à la baisse).
Le Taux Effectif Global (TEG). C’est le coût total du prêt consenti à l’emprunteur, exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du taux de base et il prend en compte tous les frais payables par le client  : les frais de dossier, d’assurance, de constitution de garantie, le cas échéant les commissions des intermédiaires qui ont permis l’obtention du prêt.

Les garanties

La caution. Pour garantir sa créance, la banque peut accepter qu’une personne ou qu’une société spécialisée se porte caution. Ce type de garantie est généralement moins coûteux que la prise d’hypothèque.
L’hypothèque. Elle doit être constatée par un acte notarié. L’inscription est effectuée au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien. Elle couvre les biens neufs ou anciens.
Le Privilège du Prêteur de Deniers (IPPD). Elle concerne les acquisitions de terrains et biens anciens. Seule la banque qui finance votre projet pourra s’en prévaloir. Le PPD doit faire l’objet d’un acte notarié.

Les assurances

L’assurance décès/ invalidité/incapacité. Elle est toujours obligatoire pour obtention d’un crédit à moyen ou à long terme. Cette assurance a pour objet de se substituer à l’emprunteur en cas de décès ou d’invalidité de ce dernier.
L’assurance chômage. Facultative, c’est une option possible du financement qui garantit le remboursement des échéances de prêts pendant une période de chômage.

Les frais annexes

Les frais de dossier. Ils s’élèvent en général à 1% du montant emprunté avec un minimum et un maximum suivant les établissements et sont négociables.
Les indemnités de remboursement anticipé. Il s’agit pour le prêteur de vous faire payer une pénalité en cas de remboursement avant le terme du crédit. Maximum : 3% du capital restant dû. Ces indemnités sont aussi négociables.
Les intérêts intercalaires. Ce sont les frais que vous devrez payer lorsqu’il y plusieurs déblocages à l’intérieur d’un même prêt.

n°42 du 24/09/09