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Copropriété : répartition des charges



Les charges ne sont pas toujours prises en compte lors de l’achat d’un appartement. Elles peuvent cependant grever sérieusement le budget. Leur montant diffère en fonction de l’ancienneté de l’immeuble et du niveau des prestations.


Tout copropriétaire participe aux dépenses communes d’un immeuble en fonction des tantièmes (ou quote-part) de parties communes, d’éléments d’équipement et de services collectifs.

Entretien et équipement.
Les charges d’entretien (ravalement, gros oeuvre...) et de conservation correspondent aux frais engagés pour les parties communes. Ce sont principalement les dépenses liées aux réparations, nettoyage, jardinage, dépenses d’eau et d’électricité, frais liés à l’administration (honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales ...), les assurances et taxes sur l’immeuble. Les charges de services collectifs et d’équipement commun recouvrent notamment les frais d’ascenseur, les frais liés au chauffage collectif, l’eau, les antennes de télévision, les vide-ordures, les piscines… Hormis ces charges générales, le règlement de copropriété peut prévoir des charges spéciales relatives à une ou plusieurs parties de l’immeuble qui sont supportées par certains copropriétaires seulement (notamment quand plusieurs immeubles forment la copropriété).

Répartition par tantièmes
La répartition, très complexe, est indiquée dans le règlement de copropriété. Elle est fonction de la valeur du lot par rapport à la valeur totale de l’immeuble pour les charges communes générales, de l’utilité objective que présentent, pour chaque lot, les services et éléments d’équipement. Ainsi, pour l’ascenseur, les copropriétaires du rez-de-chaussée ne paieront rien, sauf s’il dessert un sous-sol où ils possèdent caves ou parking et ceux du 1er étage paieront moins que ceux du quatrième. La répartition des charges spéciales s’effectue à partir des tantièmes spéciaux par bâtiment et les travaux sont répartis entre les copropriétaires de l’immeuble concerné.

Pas d’accord sur la répartition ?
Elle peut être modifiée soit par un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires lors d’une assemblée générale, soit par recours au tribunal de grande instance. Dans ce cas, le copropriétaire dispose de 5 ans après la publication du règlement de copropriété, ou deux ans suivant le rachat d’un logement en copropriété.

LNI N°71