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Acheter en union libre



En matière immobilière, les concubins sont plus exposés que les couples mariés ou pacsés en cas de séparation ou de décès. Des dispositions existent pour se protéger.

Les biens immobiliers des personnes mariées sont encadrés par un dispositif fiscal et juridique. Quant aux couples pacsés, leurs situations s’est améliorée depuis 2007 avec la loi Engagement national pour le Logement (ENL).
Au regard de la loi, les concubins sont totalement étrangers l’un à l’autre, ce qui peut générer des situations complexes. S’ils ne prennent pas de disposition, seul celui qui figure dans l’acte authentique sera considéré comme propriétaire. L’autre ne dispose d’aucune protection en cas de séparation ou de décès, même s’il a participé financièrement au bien. Avant une opération d’achat, il est pertinent de demander conseil à un notaire.

Indivision
L’achat en indivision entre concubins est la forme la plus classique. Vous êtes propriétaires, soit à part égale, soit en fonction de votre contribution à l’acquisition. La répartition est inscrite dans l’acte de propriété. En cas de séparation, l’accord du conjoint est obligatoire pour vendre à l’amiable. Lors du décès de l’un d’eux, ce sont les héritiers du défunt qui deviennent propriétaires de sa part, à moins que vous ayez prévu de léguer, par testament, votre quote-part ou l’usufruit de vos parts, dans le respect des droits des héritiers réservataires. Il reste que les transmissions entre concubins sont lourdement taxées (60% après abattement de…1500 euros)

SCI et tontine
Sous le régime de la société civile immobilière, les concubins deviennent associés à hauteur de leur apport. C’est la SCI qui devient propriétaire du logement : vous êtes l’un et l’autre locataires ou occupants à titre gratuit de la société et responsables des dettes de la SCI, proportionnellement à votre quote-part. En cas de décès de l’un des associés, les statuts peuvent prévoir que la société sera dissoute ou qu’elle continuera avec le seul associé survivant.
Ce dernier peut racheter aux héritiers la valeur de leurs parts.
Sous ce statut protecteur, l’acquisition d’un logement en SCI ne peut pas, en revanche, bénéficier des avantages accordés aux personnes physiques qui acquièrent leur résidence principale. Les associés ne peuvent prétendre ni au prêt à 0%, ni à des réductions d’impôt pour intérêts d’emprunt ou travaux, ni utiliser leur plan d’épargne logement pour l’acquisition.
Rare en pratique, la tontine incluse dans l’acte de vente, permet d’avantager son partenaire en cas de décès, quelle que soit sa part versée lors de l’achat. Mais en cas de mésentente, cette formule peut s’avérer fort contraignante.

n° 44 du 26/11/2009