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Location : que contient le bail ?



Le contenu du bail est réglementé par la loi du 6 juillet 1989 et il doit être rédigé par écrit.

Le bail doit être écrit en deux originaux et signé par le locataire et le propriétaire. Il peut être rédigé sous seing privé, sur papier libre, avec l’aide éventuelle d’un professionnel. S’il est établi par acte notarié, une copie est remise à chaque signataire.

Clauses obligatoires…
Le contrat doit spécifier le nom et l’adresse du propriétaire et de son mandataire, la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement, la description du logement et de ses annexes, le recensement des parties communes, l’usage des locaux : habitation ou usage mixte d’habitation et professionnel, le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle. Le contrat de location comporte également le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. Pour les baux signés à compter du 9 février 2008, il est limité à un mois de loyer sans les charges et ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail. Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie Propriétaire et locataire peuvent convenir de conventions spécifiques, dès lors qu’elles ne sont pas contraires à la loi, ni interdites. Par exemple, le bail peut comporter une durée de location plus longue que la durée minimum légale, le propriétaire peut exiger qu’une tierce personne (membre de la famille, employeur ...) se porte caution pour garantir le paiement des loyers et charges.

Clauses interdites
Certaines clauses sont interdites. Si elles figurent dans le contrat, elles sont inapplicables comme dans les cas suivants :
-imposer au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus du dépôt de garantie, du mois de loyer payé d’avance et de la moitié de la rémunération du professionnel intervenu dans la transaction  ; lui imposer le paiement du loyer par prélèvement automatique ou encore la souscription d’une assurance habitation auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire ;
-obliger le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables ;
-interdire au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ou lui interdire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
-prévoir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l’immeuble ; la résiliation de plein droit du bail pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non souscription d’une assurance des risques locatifs. La clause qui consiste à prévoir que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ou le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans si le bailleur est une personne physique et 6 ans si le bailleur est une personne morale (société, compagnie d’assurance) est également nulle.
- faire supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance.

n°34 du 29/01/09