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Que faire en cas d’impayés de loyers ?



Les impayés de loyers sont un des risques susceptible de compromettre la rentabilité de l’investissement d’un propriétaire bailleur.

A fortiori s’il a souscrit un prêt pour son acquisition. C’est la raison pour laquelle les bailleurs privés s’entourent de précautions en confiant la gestion de leur bien à une agence ou un administrateur de biens. Même si les mandataires s’assurent que le futur locataire est solvable, le bailleur n’est pas à l’abri de ce type de risque s’il n’a pas souscrit de garantie impayés de loyer. Le bailleur doit vérifier que les ressources du locataire sont suffisantes pour supporter le loyer en lui demandant ses trois dernières fiches de paie et sa dernière déclaration fiscale. Il peut également demander la caution d’un tiers.

Procédure amiable

En cas d’impayés de loyers, la conciliation amiable est à privilégier. Avant d’envisager une procédure judiciaire qui peut être longue et coûteuse, le bailleur a intérêt à rechercher des solutions directement avec son locataire. Les raisons des impayés ont diverses et le locataire peut être de bonne foi. Il peut s’agir d’un oubli, d’un impayé exceptionnel lié à des difficultés momentanées. Dans ce cas, le bailleur peut entamer une négociation en proposant un plan d’apurement. Il s’agit d’un accord amiable, écrit, qui prévoit un étalement du remboursement de la dette sur quelque mois. Le respect de ce plan permet au locataire de ne pas perdre l’avantage de son allocation logement.

Saisir la caution

Dans d’autres cas, le locataire peut être dans l’impossibilité d’honorer son contrat. S’il ne peut pas payer son loyer, la personne ou l’organisme (Fonds solidarité logement ou 1% logement) qui s’est porté caution au moment de la signature du bail doit être informé au premier incident de paiement. Et si la situation s’aggrave, le bailleur peut saisir la caution qui se substituera au locataire.

Récupérer l’allocation logement

Le bailleur a également la possibilité d’intervenir auprès des organismes sociaux lorsque le locataire perçoit, par exemple, une allocation logement. Si l’allocation est versée depuis deux mois consécutifs alors que le locataire n’a pas payé ses loyers, le propriétaire bailleur peut intervenir auprès de la CAF pour qu’elle lui soit versée directement. En contrepartie, le propriétaire devra justifier d’un plan d’apurement. Si cette aide est versée directement au bailleur et que le locataire ne règle pas la part correspondante, le bailleur doit également informer la CAF de la situation. Lorsque les ressources du locataire sont insuffisantes pour faire face à ses impayés, le fonds de solidarité logement, saisi par un travailleur social, peut accorder une aide au bailleur qui pourra la déduire de la dette de son locataire. Enfin, si la médiation n’aboutit pas, le bailleur pourra envisager une démarche judiciaire.

A savoir Un bailleur peut s’assurer contre les impayés de loyers auprès d’une compagnie d’assurance. Les coûts et les modalités varient d’une compagnie à l’autre. Les gestionnaires proposent également cette couverture qui s’élève à environ 3% du montant des revenus fonciers.La prime d’assurance impayés de loyer est déductible des revenus fonciers.