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Louer un logement vide ou meublé ?

Selon la nature de la location, les règles diffèrent. Vos objectifs dicteront votre choix.



Nu ou meublé, les règles diffèrent selon le type de location et les régimes juridiques qui leur sont propres n’ont pas le même impact.

Acquérir un logement pour le louer répond à des objectifs multiples : suppléer le manque de revenus à l’heure de la retraite, diversifier son patrimoine, assurer un logis à ses enfants au moment de leurs études, entre autres. L’investissement locatif permet aussi, dans certains cas, de réduire ses impôts.
Qu’est-ce qui détermine le choix de louer un bien vide ou meublé ? Généralement, il est plus facile de louer nu un logement de plus de deux pièces. Le meublé convient mieux aux petites surfaces, en particulier si la location est située à proximité d’une zone étudiante.
Les règles diffèrent sensiblement selon le type de location et les régimes juridiques qui leur sont propres n’ont pas le même impact.

Règles communes
Qu’il soit vide ou meublé, tout bien proposé à la location doit répondre aux critères de décence imposés par la législation.
Lorsqu’il constitue la résidence principale de l’occupant, un contrat de bail doit être rédigé et signé par le bailleur et le locataire. Un état des lieux s’impose à l’entrée comme à la sortie pour toute location vide et s’il n’est pas obligatoire dans le cadre d’une location meublée, l’état des lieux reste recommandé en cas de litige.
Quelle que soit la nature de la location, le bailleur doit faire établir un diagnostic de performance énergétique (en métropole seulement) valable dix ans ; un état des risques naturels et technologiques de moins de six mois et, depuis le 12 août 2008, un constat de risque d’exposition au plomb si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949.

Régimes différents
Le bail d’un logement nu est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il doit être conclu pour une durée de trois ans, sauf conventions particulières relatives à des raisons professionnelles ou familiales. La durée légale du bail d’une location meublée n’est que d’un an, ramenée à neuf mois si le bien est loué à un étudiant.
Pour mettre un terme au bail d’une location vide, le propriétaire doit respecter un délai de six mois, et de trois mois si le logement est meublé.
Dans le cadre d’une location vide, les charges récupérables sur le locataire sont arrêtées par décret, et le dépôt de garantie est d’un mois.
Sur ces points, la location meublée est plus souple, le bailleur et le locataire pouvant se mettre d’accord sur les termes du contrat. A noter que la durée du bail des locations saisonnières, qui ne constituent pas la résidence principale du locataire, n’est pas limitée.

Et la fiscalité ?
La location vide évite les coûts d’investissement du mobilier. Elle permet au bailleur de déduire toutes ses charges mais les revenus fonciers ne bénéficient pas d’abattement.
Les loyers tirés de la location meublée sont imposables sur le revenu, au titre de la micro entreprise (micro BIC) si le montant annuel des loyers n’excède pas 76 300 euros. Dans ce cas, le contribuable bénéficie de 68% d’abattement sur les revenus locatifs.

n°30 25/09/08