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Les intérêts intercalaires : des frais inévitables ?



Ces frais, correspondant au déblocage progressif des fonds lors d’une construction, permettent à l’emprunteur de gérer son budget avec une plus grande souplesse. Si sa situation le lui permet, il peut envisager une autre solution.

Lorsqu’on emprunte pour faire construire une maison ou lorsqu’on l’acquiert sur plan, le remboursement de l’emprunt est différent de celui d’une simple acquisition : dans ce cas, l’amortissement du prêt démarre dès que la vente est réalisée et inclut une partie du capital et des intérêts.
Dans le cas d’une construction, les versements de la banque sont étalés en fonction des échéances de paiement correspondant à l’avancement des travaux et le prêt est débloqué au fur et à mesure des appels de fonds.

Souplesse de financement
L’établissement prêteur permet de commencer à rembourser le capital lorsque tous les fonds ont été versés. Seuls les intérêts sont payés dans l’intervalle du premier versement effectué par la banque jusqu’au déblocage complet des fonds : ce sont les intérêts intercalaires, correspondant au coût de l’argent prêté par la banque entre ses versements successifs et la libération du prêt. Au fur et à mesure du déblocage des fonds, le montant des intérêts, calculés en pourcentage des sommes versées, va augmenter jusqu’à l’achèvement des travaux. A ce moment-là, l’emprunteur commencera à payer ses mensualités définitives, en remboursant une partie du capital et les intérêts correspondant.
Ces intérêts versés s’additionnent au coût de financement du projet. Mais ce dispositif offre une plus grande souplesse aux emprunteurs qui n’auraient pas la capacité de régler une échéance complète en plus de leur loyer, si le prêt était entièrement disponible.

Différé total
Lorsque la situation financière de l’emprunteur ne lui permet pas de payer les intérêts et son loyer en même temps, une autre possibilité consiste à solliciter un différé total. Ce mécanisme permet de ne faire aucun versement jusqu’à l’achèvement de la construction et la mise en place du prêt. Les intérêts intercalaires seront tout de même comptés et s’ajouteront au montant du prêt. Sur quoi, les mensualités seront recalculées.
Des établissements peuvent également proposer des prêts amortissables dès le premier versement, en y incorporant le capital. Ainsi, cette disposition évite de payer des intérêts intercalaires ce qui réduit le coût global du prêt, mais les mensualités payées à chaque étape de l’avancement du projet seront majorées.

28/07/2011 N°64