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Les avantages de la nue-propriété



Préparer sa retraite tout en réduisant la pression fiscale est le sens de l’investissement en nue-propriété.


L’opération, rentable à long terme, peut concerner des investisseurs qui possèdent déjà des revenus locatifs et/ou une mise de fonds et des revenus suffisants. Cette solution est adaptée aux contribuables souhaitant diminuer leur charge fiscale ou l’imposition sur leurs revenus fonciers.

Nue propriété et usufruitier
La nue-propriété procède d’un démembrement de la pleine propriété comme un gérant de commerce qui disposerait des murs mais pas du fonds. Le nu-propriétaire n’a pas la jouissance du bien, ni la perception des loyers : c’est l’usufruitier (qui peut être un institutionnel, une société HLM par exemple) qui en bénéficie mais ce dernier ne peut pas ni vendre, ni transmettre le bien. En outre, l’usufruitier est tenu de garantir le bon état d’usage et l’entretien du bien.

Investissement à long terme
L’investisseur acquiert à crédit et avec un apport la nue-propriété d’un bien immobilier, généralement neuf. Il est prévu contractuellement qu’à l’issue d’une période, en général de quinze à vingt ans, l’investisseur récupère la pleine propriété de ce bien. L’intérêt de l’opération est que la valeur de la nue-propriété varie entre 50 à 60% de la valeur en pleine propriété : l’investissement sera diminué d’autant lorsque le propriétaire obtiendra 100% du bien pour 50 à 60% de son prix d’acquisition. En outre, au bout du terme, l’investisseur peut revendre ou louer le logement pour percevoir des revenus.

Pas de souci de gestion
Ce montage permet de devenir propriétaire sans les soucis d’un propriétaire bailleur avec une fiscalité avantageuse. Comme l’investisseur ne perçoit pas de revenus fonciers, l’opération génère du déficit foncier reportable et les intérêts de l’emprunt sont déductibles de ses autres revenus immobiliers, s’il y a lieu. Les biens obtenus en nue-propriété ne sont pas compris dans l’assiette de l’ISF (même si cet impôt doit être corrigé). Quant à la taxe foncière, elle reste à la charge de l’usufruitier ainsi que les frais de gestion.

A SAVOIR
A compter du 1er juin 2011, le PTZ+ pourra financer l’acquisition de la nue propriété ou de l’usufruit, l’achat de parts indivises d’un logement ou d’un terrain, sous réserve que cela conduise à l’acquisition totale du logement ou du terrain.

n° 60 du 31/03/2011