Le B.A. BA du crédit



Quelque questions types à se poser avant d’emprunter : décodage des arcanes du prêt immobilier.


Il n’est pas évident, pour un emprunteur non averti, de s’y retrouver dans la galaxie des crédits immobiliers.

Comment le candidat à l’emprunt est-il évalué ?
Le banquier vérifie le niveau et la régularité des revenus de l’emprunteur, mais aussi sa capacité d’épargne, la stabilité de sa situation professionnelle et le nombre de personnes à sa charge.

Combien peut-on emprunter ?
Pour déterminer le montant maximal d’un emprunt, il est tenu compte de l’apport personnel de l’emprunteur et de ses capacités de remboursement ; sa mensualité ne devant pas dépasser 30 % de ses revenus nets.

Quelle est la différence entre taux fixe et taux variable ?
Dans le premier cas, le taux et le montant de la mensualité restent inchangés pendant toute la période de remboursement. Avec un taux révisable, le taux est réévalué chaque année en fonction de l’évolution d’un indice de référence. Pour limiter l’impact d’une forte hausse de cet indice, les banques ont mis en place des caps ou plafonds (de 1 à 2 points) d’où le terme de «  taux révisable capé ».

Qu’est-ce que des échéances modulables ?
C’est la possibilité de faire évoluer, sous certaines conditions, le montant de la mensualité à la hausse comme à la baisse.

Qu’appelle-t-on un prêt lissé ?
Un prêt lissé ou emboîté est un montage qui permet d’adapter des prêts complémentaires à un prêt principal. De cette façon, l’emprunteur règle des échéances constantes avec des prêts multiples.

Quels sont les autres frais ?
Au taux d’intérêt nominal s’ajoutent les frais de dossier, les frais de garanties (hypothèque ou caution) ainsi que les frais d’assurance décès invalidité (ADI).

Qu’est-ce que le TEG ?
Le TEG, ou taux effectif global, constitue le coût total du prêt, tous frais inclus. Il intègre le taux nominal, les frais de dossier et le coût des assurances.

Hypothèque ou caution : quelle garantie choisir ?
L’hypothèque nécessite un acte notarié - ce qui la rend coûteuse - et expose l’emprunteur défaillant à la vente judiciaire de son bien. Alternative répandue, le cautionnement d’une société spécialisée est plus souple que l’hypothèque - la vente du bien n’est pas systématique - et un peu moins onéreuse.

Peut-on rembourser un prêt avant son échéance ?
Oui, mais si votre contrat ne prévoit pas de clause autorisant un remboursement anticipé, vous devrez vous acquitter de pénalités (limitées à 3 % du capital restant dû) et, si vous avez garanti votre prêt à l’aide d’une hypothèque, de frais dits de "mainlevée".

Est-il possible d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien ?
Oui, grâce au prêt relais qui vous permet de financer votre nouveau logement en attendant d’avoir vendu l’ancien.

Est-il possible de négocier ?
Les frais de dossier et les pénalités de remboursement anticipé sont les points les plus négociables. En général, l’ampleur de la négociation dépend en grande partie de la qualité du dossier de l’emprunteur.

n° 59 du 02/03/2011