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La parole au conseiller en gestion de patrimoine



Stéphane Lacroix, conseiller en gestion de patrimoine, répond aux questions que les investisseurs potentiels se posent dans une période d’austérité et d’incertitudes.

La crise financière impacte-t-elle l’investissement immobilier ?
Oui, bien évidemment. La crise financière rend le financement des investissements immobiliers très compliqué. Afin de respecter les normes internationales, les banques ne peuvent aujourd’hui prêter qu’à condition d’avoir un certain niveau de fonds propres. Dès lors que les fonds propres des banques diminuent - c’est le cas aujourd’hui avec les risques de perte de créances grecques - le volume des crédits diminue.

Les nouvelles baisses annoncées des avantages fiscaux sont-elles un frein à l’investissement locatif ?
Oui puisque l’attrait fiscal diminue et ne joue plus son rôle de levier. Sans l’économie d’impôt, l’investissement perd en rentabilité. Une baisse sensible voire une suppression des avantages fiscaux liés à l’investissement dans le neuf aurait un impact très important sur la vente de biens neufs, et donc sur l’économie en général puisque c’est tout le secteur du bâtiment, avec ses sous-traitants, qui s’en trouverait mis en danger. Mais aujourd’hui, en dépit des baisses annoncées, la défiscalisation en outre-mer reste encore particulièrement intéressante, le taux de défiscalisation étant bien supérieur à celui qui est proposé en métropole.

Qu’est-ce qui motive les placements immobiliers (fiscalité, complément de revenus, etc) ?
La pierre, et cela est d’autant plus vrai en cette période de crise financière, est un aspect important de la constitution d’un patrimoine. Si la défiscalisation immobilière motive bien évidemment nombre d’acquisitions dans le neuf, la démarche patrimoniale demeure importante. Un investissement immobilier bien réfléchi peut notamment être un excellent complément de revenus pour la retraite. Cela pourrait être important compte tenu de la mise à mal du système de retraite par répartition français.

A qui s’adresser pour investir ?
Il est important d’être accompagné dans sa démarche par un vrai conseiller en gestion de patrimoine. Celui-ci pourra avoir une approche patrimoniale et aider à la constitution d’un patrimoine cohérent. Un investissement immobilier doit s’inscrire dans une stratégie globale et prendre en compte toutes les dimensions de l’investissement, et en particulier l’endettement généré, l’impact fiscal, le risque supportable par l’investisseur. Il est indispensable de maîtriser en profondeur les règles fiscales. L’accompagnement du conseiller en gestion de patrimoine est indispensable lors de l’acquisition du bien, mais aussi au moment de la revente. Un bon investissement immobilier ne se mesure qu’après sa revente.

Quelles sont les garanties pour la clientèle ?
Aujourd’hui, une affiliation du Conseiller en Gestion de Patrimoine à la CNCIF (Chambre Nationale des Conseillers en Investissements Financiers) ou à la CNCEF (Chambre Nationale des Conseillers et Experts Financiers) peut offrir des garanties aux investisseurs puisque ces organismes veillent aux qualifications et à la formation de leurs membres.

Comment s’assurer que le montage financier est cohérent ?
En travaillant avec un professionnel qui saura vérifier l’équilibre financier de l’opération et son bien-fondé, en tenant compte des objectifs et des projets de vie de l’investisseur.

Comment définiriez-vous un « bon » produit de défiscalisation ?
Un « bon » produit de défiscalisation est avant tout un bien immobilier de qualité, acheté au juste prix – le prix du marché local – et qui correspond à la fiscalité de l’investisseur. Il n’y a donc pas de bons produits dans l’absolu, mais des produits de qualité adaptés au profil de chacun. Encore une fois, c’est souvent au moment de la revente que la qualité de l’investissement se révèle. Attention par contre aux mauvais produits… ou aux produits hors marché tant au niveau du prix que de la demande locale (location, revente).

n°66 du 29/09/2011