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Investir en résidence étudiante



La France compte plus de trois millions d’étudiants pour qui, année après année, la quête d’un logement reste un véritable chemin de croix. Le marché de la location reste tendu mais des solutions alternatives se développent. Le principe étant de regrouper logements et services dans des espaces intégrés à des agglomérations importantes. Ce nouveau pan du marché ouvre des possibilités d’investissement dans le logement neuf.


A la recherche d’un investissement sécurisé et rentable  ? Les programmes de résidences étudiantes offrent des loyers sécurisés, l’investisseur étant lié à l’exploitant de la résidence par un bail commercial de 9 ans minimum. Cette formule évite les impayés de locataires peu scrupuleux.
Dans le cadre de la loi Bouvard en résidence étudiante meublée, l’investisseur fixe le loyer qui lui convient, en partenariat avec l’exploitant de la résidence (pas de plafonds de loyer ou de ressources du locataire).
De plus, l’investisseur est dispensé du travail de gestion locative, l’exploitant de la résidence s’occupe de tout (états des lieux, recouvrement des loyers…).
Les résidences étudiantes sont le plus souvent composées d’une centaine de logements (principalement des studios et T2) regroupés autour de services tels qu’accueil et gardiennage, laverie, salle de sport, cafétéria, local à vélo… créant un espace de convivialité.
Pour être attractive, la résidence doit être située à proximité des centres universitaires (résidences privées, cités universitaires), proche des transports en commun ; les logements doivent être équipés et « prêt à l’installation ». Les locations de logements étudiants sont majoritairement abordables.

Le secteur privé à la rescousse
Depuis une quinzaine d’années, des promoteurs immobiliers lancent des résidences étudiantes pour faire face à la pénurie de logements étudiants. L’Etat a tout intérêt à solliciter les investissements des particuliers comme c’est le cas dans le résidentiel avec les lois De Robien recentré et Borloo. D’initiatives privées, ces programmes immobiliers sont censés compléter le parc public des logements dédiés à ces jeunes. Les investisseurs perçoivent un revenu annuel de l’ordre de 4,5% sur leur investissement hors taxes, mobilier compris. Pour le logement étudiant, c’est le cadre de loueur en meublé qui est le plus adapté à la gestion collective des résidences étudiantes avec services. A la différence d’un logement vide dans un programme banalisé, les investisseurs acquièrent un logement meublé dans une résidence avec différents services inhérents à la résidence.

Les précautions à prendre
Avant d’acheter, il convient de vérifier la pertinence de la localisation de la résidence et la vitalité du marché locatif. Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut être très vigilant sur la qualité du promoteur et surtout, sur la surface financière de l’exploitant. Compte tenu de la modeste superficie des logements dans les résidences pour étudiants, cet investissement direct est relativement abordable. Mais le prix au mètre carré tient compte de l’incidence des parties communes, comme par exemple une salle d’études, la salle du petit déjeuner.

Quel régime fiscal ?
En investissant dans une résidence pour étudiants, les particuliers bénéficient du statut du Loueur en Meublés Non Professionnel (LMNP).
En effet, le LMNP n’est pas destiné aux personnes fortement fiscalisées. C’est un investissement ayant pour but d’apporter un revenu complémentaire et de se forger un patrimoine. Enfin, l’entrée dans le dispositif est reconnue seulement aux personnes qui réalisent moins de 23 000 euros de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur ou en retirent au moins de 50 % de leur revenu.
Le régime fiscal Censi-Bouvard, donne droit à une réduction d’impôt de 25% pour les investissements réalisés en 2010. Cette réduction d’impôt passe à 20% pour les investissements effectués en 2011 et 2012. Etalée sur neuf ans, cette réduction d’impôt s’applique dans la limite annuelle de 300.000 euros. Pour un placement réalisé en 2010, l’investisseur a droit à une réduction maximale d’impôt de 75.000 euros répartie sur neuf ans, soit 8.333 euros d’économies générés chaque année.
De plus, en signant un bail commercial d’une durée minimale de neuf ans avec la société gestionnaire, les investisseurs peuvent récupérer la TVA à 19,6% sur leur acquisition immobilière. Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, vous devez investir dans un logement neuf meublé en résidence étudiante et louer ces logements pendant une durée de neuf années consécutives, l’investissement en « loueur meublé » est particulièrement sécurisé grâce au bail commercial. Il séduira tous ceux qui souhaitent mobiliser leurs revenus locatifs pour rembourser le prêt bancaire.

SOURCES : www.explorimmo.com - www.lesEchos.frau matin.

n° 53 du 26/08/2010