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Emprunter le prêt in fine

un avantage fiscal



L’emprunteur ne paie que les intérêts et l’assurance. Le capital est nanti par un placement et remboursé en une seule fois à la fin ( in fine) du prêt.

Adapté aux investisseurs locatifs, ce prêt au montage spécifique présente l’avantage de déduire du revenu locatif les intérêts du prêt immobilier en plus des déductions fiscales spécifiques. L’économie d’impôt générée est plus importante que dans un montage de crédit classique.

Les intérêts d’abord
Le prêt in fine consiste, pendant la durée du crédit, à ne rembourser que les intérêts et les frais d’assurance, le capital étant soldé en une fois, à l’échéance. Compte tenu de cette particularité, le dispositif n’est pas destiné aux contribuables lambda. Il s’adresse aux investisseurs fortement imposés disposant déjà de revenus fonciers.
Le principe est basé sur l’augmentation du montant total des intérêts, lequel permet une économie fiscale. Dans un prêt classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance car il est calculé sur le capital restant du et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt.
Dans le prêt in fine, le capital reste identique du début à la fin du prêt car il n’est pas amorti jusqu’au terme du crédit : le montant total des intérêts est donc plus important.

Une épargne mensuelle
Pour solder le capital, l’emprunteur constitue une épargne mensuelle pendant toute la durée du crédit sur un produit de placement. L’épargne est nantie par la banque qui détermine le type de placement ( généralement une assurance- vie...), en principe à taux garanti, grâce auquel les intérêts paieront en partie les intérêts d’emprunt. La banque dispose, en outre, d’une garantie réelle, l’épargne constituée étant destinée au remboursement du capital.
Au final, sur la durée du prêt, le coût du crédit revient plus cher que le prêt amortissable classique mais il génère des intérêts supplémentaires que l’investisseur peut soustraire de ses revenus locatifs.
Plus ces intérêts sont importants, plus l’opération peut être avantageuse en terme de rentabilité fiscale car elle permet de réduire le bénéfice foncier et de diminuer le montant de l’imposition.
Le prêt in fine s’avère d’autant plus intéressant, en terme de rendement fiscal, que les abattements fiscaux sont amoindris.

A SAVOIR
La fiscalité est affaire de spécialistes. Le montage complexe requiert les conseils d’un expert : banquier ou conseiller en patrimoine qui appréciera le bénéfice de l’opération, au cas par cas, en fonction de la situation fiscale et financière de l’emprunteur.

n°38 du 28/05/09