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Des opportunités d’investissements locatifs



La pierre reste une valeur sûre et les conditions sont encore réunies pour réduire ses impôts ou ne pas en générer.

S’assurer de revenus ultérieurs, diversifier son patrimoine : les ressorts de l’investissement locatif sont fonction de la situation et des objectifs de chaque contribuable. « Il existe de belles opportunités pour diversifier ses investissements, en 2010, soit par la défiscalisation, soit en ne générant pas d’impôts » relève Stéphane Lacroix, conseiller en gestion de patrimoine, qui avance, notamment, la baisse des prix de l’immobilier, les taux de crédit au niveau le plus bas depuis cinq ans. Et, bien sûr, les dispositifs attractifs mais de courte durée de la loi Scellier.

Louer un meublé
La location en meublé est une niche intéressante dans les secteurs à très forte demande locative comme Paris. Un particulier peut y investir dans l’ancien, du studio au T2, sans statut particulier, en direct ou par la voie d’un gestionnaire, pour louer un logement sous bail commercial d’un an renouvelable. L’avantage est de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt à long terme et d’amortir le bien grâce à un rendement optimal. Si cette option ne réduit pas les impôts, elle n’en génère pas de nouveaux et permet de se constituer un patrimoine sans risque.

Les lois Scellier
La loi Scellier concerne tous les contribuables, quelle que soit leur tranche d’impôt : c’est tout l’intérêt de cette défiscalisation. La loi Scellier classique permet une réduction d’impôt de 25%* du prix d’acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement destiné à la location pendant 9 ans, dans une limite de 300.000 euros. Les loyers sont plafonnés en fonction de la zone géographique (de A à B2). Un seul logement par an est accordé.
La loi Scellier intermédiaire ou Scellier Social concerne les logements neufs loués sous conditions de plafonds de loyer et plafonds de ressources du locataire. La location peut être poursuivie, dans les mêmes conditions, sur 2 fois trois ans (sur 12 ou 15 ans) et bénéficie d’une réduction d’impôt annuelle de 2% par an du prix d’acquisition et d’un abattement de 30% sur les revenus locatifs.
Autre avantage : lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt à payer au titre de l’année d’imposition, le solde peut être reportable jusqu’à la 6e année incluse.

Variantes : le Scellier meublé et Dom
La loi Scellier Meublé (ou LMNP Scellier) (ou Amendement Bouvard) concerne la location de logements meublés dans les résidences avec services  : résidences de tourisme classée, résidences pour étudiants ou établissements de soins pour les personnes âgées ou handicapées.
En plus du bonus fiscal, ce régime permet de récupérer la TVA et plusieurs acquisitions par an sont possibles. Le régime n’est pas soumis à des plafonds de loyers ou plafonds de ressources du locataire. Il s’agit de signer un bail commercial d’au moins 9 ans avec l’exploitant de l’établissement qui garantit les loyers. La prudence s’impose quant au choix du gestionnaire qui doit se pouvoir se prévaloir de solides garanties.
La loi Scellier Dom-Com reprend les principes de la loi Scellier en métropole. Son avantage est d’offrir un taux plus attractif de 40% sur 9 ans.

* 20% en 2011 et 2012

n° 49 du 22/04/2010