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Comment gérer un investissement locatif ?



Gérer la location d’un bien demande une grande disponibilité. Les professionnels proposent des solutions qui évitent bien des tracas au bailleur.

Pourquoi investit-on dans la pierre ? Les raisons sont diverses en fonction de chaque profil. L’investissement locatif peut être un placement de rapport accompagné d’un avantage fiscal, un capital permettant de s’assurer des compléments de revenus à l’heure de la retraite, de diversifier son patrimoine à l’heure où les placements financiers battent de l’aile.

Le bon produit au bon endroit
Mais pour tirer parti d’un investissement, il faut choisir le bon produit dans un secteur où la demande locative est forte, pour éviter de se retrouver avec un bien sur les bras, sans locataire, et de perdre, de surcroit, un avantage fiscal.
Il faut également se positionner sur un bon créneau pour optimiser le rendement locatif. Si l’appartement est plus souvent sélectionné par les investisseurs, la maison a également des atouts car l’offre de ce type de biens est limitée à la location.
La gestion d’un placement réclame beaucoup de disponibilité et des compétences techniques et juridiques de plus en plus pointues. Que ce soit pour une maison ou un appartement, l’investisseur doit faire face à un remboursement de crédit pendant des années, régler les charges de copropriété y compris lorsque le bien se situe dans un lotissement, et faire face à des règles de gestion locative de plus en plus nombreuses et complexes.

Mandat simple ou package total
Afin de décharger le bailleur du poids de la gestion, les promoteurs proposent aujourd’hui, en plus de la vente du bien, des prestations diverses. Facultatifs, ces services ne sont pas gratuits et leur coût varie selon l’étendue des prestations.
Ce peut être une simple gestion locative à la garantie d’un certain taux de rentabilité en passant par une offre plus ou moins large d’assurances.
Un mandat de gestion simple implique généralement la recherche et la sélection du locataire en vérifiant sa solvabilité, la rédaction du bail, l’encaissement des loyers et la remise des quittances.
Concernant les assurances, il peut être proposé une garantie contre les loyers impayés, de type garantie des risques locatifs, et une assurance couvrant les éventuelles dégradations. La garantie des revenus locatifs peut être incluse dans le package : elle couvre les pertes résultant de la vacance du bien.
L’idéal, bien sûr, est de souscrire un package total, représentant environ 11 à 12% des revenus locatifs. Une démarche qui réduit les revenus fonciers mais qui ôte aussi bien des tracas à l’investisseur , lequel peut déduire toutes ses charges de gestion de ses revenus imposables.

n° 41 du 27/08/09