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La fiscalité avantageuse du Borloo dans l’ancien



Né de la loi ENL, applicable à compter du 1er octobre 2006, le régime fiscal du Borloo dans l’ancien procure un avantage fiscal plus attractif que les autres régimes.

En contrepartie de conditions de loyers et de ressources du locataire, ce dispositif permet un abattement sur les revenus fonciers de 30 % à 45% qui peut atteindre 60 % à 75 %, pendant deux ans et demi, si le logement est vacant et remis sur le marché avant décembre 2007, dans des agglomérations où le marché est tendu (Paris, Marseille...).

Location sur 6 ans ou 9 ans

L’option pour ce régime est possible lors d’un changement de locataire qui implique un nouveau bail ou lorsqu’un bailleur remet un logement vide en location. Autre impératif : l’investisseur doit conclure une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) par laquelle il s’engage à pratiquer un loyer intermédiaire, inférieur de 30% aux loyers libres (déduction de 30%), ou social (déduction de 45%) et respecter des plafonds de ressources du locataire. Ces incitations fiscales ont une contrepartie : l’engagement pour le bailleur de louer son bien durant six ans (loyer intermédiaire) ou neuf ans ( loyer social ou très social).

Avec ou sans travaux

Le propriétaire bailleur peut conventionner son logement sans travaux si celui-ci est décent. Dans ce cas, il peut s’engager à louer le bien durant six ans. Si le logement se situe dans une zone où les plafonds de loyers intermédiaires correspondent au marché, la convention peut s’avérer intéressante. Quant à pratiquer des loyers « sociaux », il reste à calculer si la déduction de 45% rattrape la perte des loyers.

Autre option

le logement est conventionné avec travaux. Le propriétaire peut alors bénéficier, en plus de la déduction spécifique, d’une subvention de l’Anah dont le taux s’étale de 15 à 70% du montant des travaux, sachant que les subventions les plus importantes vont aux projets pratiquant des loyers très sociaux. Cette formule avec travaux engage le bailleur à louer son bien au minimum pendant neuf ans. C’est peut-être l’occasion de valoriser un bien moyennant un effort consenti sur les loyers. Au-delà du bonus fiscal, la meilleure protection à terme, pour ce type d’investissement au rendement locatif limité, réside dans l’emplacement. Un logement loué dans une zone à forte valeur locative conserve un potentiel de plus-value, lors de la vente, si les prix du marché venaient à évoluer à la baisse.

A SAVOIR

Afin de garantir la sécurité des loyers, les bailleurs qui optent pour un loyer social ou très social, peuvent bénéficier du règlement direct de l’allocation logement. Dans ce cas, ils doivent prendre contact avec la CAF dont dépend le locataire qui a fait une demande d’APL pour obtenir le versement sur leur compte bancaire.