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Défiscalisation : loi outre-mer ou Scellier Dom ?

Quel régime choisir ?



Le choix de l’un ou l’autre régime de défiscalisation outremer dépend des objectifs et de la fiscalité des investisseurs.


Le dispositif Girardin corrigé par la loi du 27 mai 2009 et la loi Scellier Dom continuent de cohabiter jusqu’à l’extinction de la loi Girardin fin 2011 pour le secteur libre, fin 2012 pour le secteur intermédiaire. En dépit des coups de rabots, la fiscalité de l’investissement locatif outre-mer reste plus intéressante qu’en métropole. Ces deux régimes ne sont pas concernés par le verdissement des logements (BBC ou non BBC). Cependant, la norme RTAA Dom est exigée dans le neuf.

Girardin « social » plus attractif
La défiscalisation en loi Girardin reste attractive pendant ce sursis, notamment pour les contribuables fortement imposés. Elle permet des investissements multiples, une forte réduction d’impôt du prix de revient sans plafond, dans un délai plus court (5 ans), et un engagement de location limité à 5 ou 6 ans.
Ce régime court pour les projets engagés en 2011 dans le secteur libre (sans plafond de loyer ni plafond de ressources du locataire) et pour les opérations engagées en 2011 et 2012 (avec plafond de ressources du locataire).

Après un coup de rabot de 10%, la réduction d’impôt en secteur libre passe à 27% en 2011, la réduction d’impôt en secteur intermédiaire ou social à 40% en 2011 et 31% en 2012.

Scellier Dom jusqu’à 46%
L’incitation fiscale de la loi Scellier Dom s’appuie, comme en loi Girardin, sur une réduction directe de l’impôt sur le revenu, qui est également plus favorable qu’en métropole*. Ce régime est accessible à un plus large panel de revenus imposables.

A compter du 1er janvier 2011, le taux de réduction, après rabot de 10%, est tombé à 36% pour le secteur classique (soit 14 points de plus que le régime Scellier en métropole) pour les opérations engagées jusqu’au 31 décembre 2011 ; à 31% entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013. La possibilité de profiter de ce régime est offerte aux investisseurs au même taux de 31% entre 2014 et 2017.
Contrairement au régime Girardin, le taux de la réduction porte sur un seul investissement par an, dont le montant est limité à 300 000 euros. L’engagement de location est de 9 ans dans le régime classique mais avec des plafonds de loyer. Après 9 ans de location, la possibilité de proroger l’engagement de location est de six ans (deux fois trois ans) pour l’option intermédiaire (avec plafond de loyer et plafond de ressources du locataire). Dans ce cas l’investisseur bénéficie d’une réduction supplémentaire de 1,67% par an.

L’option intermédiaire offre l’avantage d’un abattement de 30% sur les revenus fonciers. Autre bonus : lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde peut être reportable sur les six années suivantes.
La réduction d’impôt peut s’étaler de 36 à 46%, selon les options : classique ou intermédiaire.

*Le taux de réduction du régime Scellier métropole est de 22% (BBC) et 13% (non BBC).

**Dans les Dom, les plafonds de loyer sont les suivants : 12,04 euros/m2 (secteur classique), 9,63 euros/m2 (secteur intermédiaire)

n° 59 du 02/03/2011