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Logement social : l’impasse ?



La construction de logements sociaux patine. En cause : des agréments bloqués à Bercy.

Sur le papier, la défiscalisation du logement social (LODEOM du 29 mai 2009) est une source de financement complémentaire de la ligne budgétaire unique (LBU), le bras financier du logement social, dans l’objectif d’accélérer la production de logements sociaux. Mais sur le terrain, la situation est plus compliquée  : des chantiers sont arrêtés et d’autres programmes sont en attente de validation de financements.

800 à 1000 logements en instance
A l’instar de la SIG qui a stoppé la construction de 418 logements, le logement social en Guadeloupe est en situation de blocage.

Certes, la défiscalisation spécifique au logement social outre mer échappera aux 10% de rabot général mais, dans les faits, l’économie recherchée sur la dépense fiscale du financement des opérations laisse penser aux opérateurs que l’Etat veut se désengager de la LBU à travers la réforme de la défiscalisation. Dans leur esprit, il fait peu de doute que l’Etat tente de grignoter l’assiette fiscale, ce qui pose problème par rapport aux engagements antérieurs des investisseurs et freine le démarrage des opérations.

Bernard Hopital, président de l’Armos (association régionale des maîtres d’ouvrage sociaux) explique les difficultés auxquels font face les opérateurs. « Nous sommes confrontés à des interprétations de la loi. C’est le cas notamment pour les programmes en Vefa, cédés par les promoteurs privés aux maîtres d’ouvrage sociaux, qui seront transformés en logements sociaux. Ces programmes bénéficient à la fois de la LBU et de la défiscalisation qui nécessite un agrément du ministère du budget. Mais ce mécanisme est compliqué. Les agréments sont extrêmement longs. Les dossiers techniques, bien qu’agréés par la DDE, sont autopsiés à Bercy dans leur moindre détail alors que le montage est réglementé à 2247euros/m2 de surface utile acquise.
Alors que les promoteurs doivent faire face aux frais qu’ils ont engagés, Bercy veut, aujourd’hui, connaître leur marge et l’assimiler à des honoraires d’architecte, de bureaux de contrôle, honoraires qui sont déjà plafonnés. Tout ceci fait blocage. Au comité de relance du logement social, nous avons expliqué et démontré que, sans ces blocages, les travaux de 800 à 1000 logements pourraient être lancés. »

A SAVOIR
Les particuliers peuvent réduire leurs impôts en investissant dans le logement social.Dans ce cadre, l’Etat octroie une réduction d’impôt de 50% du prix d’achat d’un logement destiné à la location. L’opération est une défiscalisation one shot c’est à dire qu’elle s’effectue cash, en une seule fois. Ensuite, l’organisme de logement social verse des loyers garantis pendant 5 ans.En contre partie de l’avantage fiscal, l’investisseur doit cependant rétrocéder 65% sur le loyer à l’exploitant. Ce reversement peut être effectué lors de l’investissement.

n° 55 du 28/10/2010