Le promoteur

Il assume les risques de l’investissement



Lancée après la deuxième guerre mondiale, dans un but de reconstruction, l’activité du promoteur est mal connue du grand public. Le promoteur est celui qui, personne physique ou société civile immobilière, procède pour son compte à des opérations immobilières dont il a directement l’initiative et le soin principal.

Avec les fonds dont il dispose, il investit dans l’achat de terrains, effectue les démarches d’autorisation administrative, assure le financement des opérations de construction, fait réaliser les travaux, et commercialise les locaux en vue de leur vente et non pas de leur location. Chacun a ses réseaux de commercialisation. Le promoteur retire les bénéfices de l’opération mais il en assume aussi les pertes éventuelles.

« Le promoteur prend le risque financier même s’il est un peu décrié. (…)Nous avons la connaissance du tissu et du métier » avoue un expert, bien établi dans le département.

Rythme soutenu des constructions La profession, en amont des projets immobiliers, n’a pas toujours bonne presse, étant le plus souvent accusée de spéculer pour faire grimper les prix du foncier. Notre interlocuteur objecte cette thèse et avance, de préférence, des causes économiques : face à la demande grandissante de logements ne pouvant être satisfaite, le foncier est une richesse qui suit la hausse du coût de la vie. « Le travail coûte cher, l’inflation a augmenté de 50% en 10 ans. Les prix des terrains sont à peu près identiques à ceux pratiqués en Martinique, dans une fourchette de 60€ à 153€. » Le prix des terrains a doublé en cinq ans. Dans le même temps, celui de la construction a grimpé de 30% : les contraintes des normes de construction sur une région soumise à l’aléa sismique le plus élevé de France expliquent, en partie, cette accélération. Toutefois, dans le secteur privé, les constructions augmentent à un rythme soutenu de 6 à 8% par an. La croissance reste, malgré tout, en deçà des besoins en terme de logements sociaux, de logements intermédiaires ainsi que des espoirs d’accession à la propriété. Dans cette conjoncture, acheter dans le neuf est quasiment impossible pour beaucoup de foyers guadeloupéens.

Créer de la richesse Pour le département, l’immobilier de qualité est une source de développement économique dans lequel les investisseurs injectent leur confiance. L’activité des promoteurs, publics ou privés, ne connaît pas de manque. La tendance est aux résidences d’appartements sécurisées incluant des services, près des zones d’activité, dazns un environnement le plus souvent privilégié.

Ces programmes neufs qui sortent de terre attirent les investisseurs, la défiscalisation Girardin jouant à plein dans ce secteur. Ses effets, à terme, servent la population, de l’avis de notre spécialiste. « La défiscalisation profite, en 2e main, aux gens qui ne peuvent pas acheter dans le neuf mais qui se retrouvent à faire une bonne affaire en achetant un bien de qualité vendu, huit à neuf ans plus tard, à 60% du prix du neuf » observe-t-il. Selon cette analyse, l’investisseur prend un risque face à un avantage fiscal et il participe à la création d’une richesse.

On comprend donc le tollé général qui a suivi l’annonce du plafonnement des avantages fiscaux avant qu’elle soit censurée par le Conseil constitutionnel, en fin d’année dernière. Les spécialistes restent confiants dans le maintien de la défiscalisation, telle que programmée, même si la question doit, de nouveau, être débattue cet hiver.

Sans promoteur, pas d’investisseur, pas de logements sur le marché et le secteur du BTP s’écroule