Décodage

P.O.S., P.L.U., C.O.S, S.H.O.N… : ka sa vlé di ?



Dans le cadre d’un projet de construction, nous sommes confrontés à des termes et des abréviations barbares. Explications.

✔ Certificat d’urbanisme

Document administratif donnant l’état des règles d’urbanisme applicables à un terrain, les caractéristiques et contraintes d’un bien immobilier. Ce certificat doit être demandé à la DDE et en mairie avant tout engagement définitif dans un achat de maison ou de terrain.

✔ P.O.S

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Le plan d’occupation des sols fixe les contraintes attachées au terrain. Il s’agit des plans d’aménagement de la commune, sur lesquels vous verrez si votre terrain est constructible, et dans quelles conditions. Le règlement du POS détermine les règles relatives à la densité des constructions admise dans les différentes zones. Le POS sera progressivement remplacé par le Plan local d’urbanisme (PLU) créé par la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) de décembre 2000.

✔ P.L.U.

Le plan local d’urbanisme est élaboré sur l’initiative des communes et concerne l’ensemble de leur territoire. Il intègre les projets d’aménagement : zones d’aménagement concerté (ZAC), espaces publics, etc., et le plan de prévention des risques naturels (avalanches, inondations...).

✔ Zonage

Le territoire de la commune est divisé en zones, indiquées sur le POS ou le PLU par une initiale qui se retrouve aussi sur le certificat d’urbanisme :
• Zones constructibles : UA (zone urbaine), UB (habitat dense), UC (faible densité), UG (construction individuelle), UR (bâtiments en rénovation).
• Zones dites naturelles : NA (urbanisation future), NB (destinée à une urbanisation individuelle diffuse), NC (zone de richesse naturelle protégée), ND ( protection spéciale)
• A (zone agricole).

✔ C.O.S.

Le coefficient d’occupation des sols (COS) permet de calculer la surface constructible (y compris le bâtiment existant) sur votre parcelle. Prenons en exemple un terrain de 800 m2 : un COS de 0,25 permet de construire 200 m2 (800x0,25) de surface de plancher hors oeuvre nette (SHON). Le C.O.S. résiduel est la différence entre le COS admis et la surface de SHON d’une construction existante pour ériger une construction additionnelle, si le P.O.S. le permet.

✔ S.H.O.B.

Le SHOB, ou la surface hors d’œuvre brute. Il s’agit de la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, y compris la place occupée par les murs externes.

✔ S.H.O.N

Surface hors œuvre nette. Elle s’obtient en déduisant de la SHOB la surface des combles ou de sous-sol ne pouvant être aménagés en locaux d’habitation (ou à usage professionnel). On peut déduire toutes les surfaces non closes du rez-dechaussée.