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Vendre : des pistes d’évaluation



Connaître la valeur d’un logement n’est pas chose facile. Si le jeu de la négociation entre en ligne de compte, des critères objectifs influencent la cote d’un bien immobilier.

Un vendeur espère tirer le meilleur prix de son logement tandis que l’acquéreur escompte le payer le moins cher possible. Les mises à prix affichés sur le papier, dans les agences ou les petites annonces, sont toujours négociables mais il s’agit de trouver le bon compromis.
Tous les professionnels sont d’accord pour affirmer que deux biens d’un même secteur n’ont pas nécessairement la même valeur. Ce n’est pas parce que votre voisin a tiré une coquette somme de son logement que vous pourrez faire de même et voilà pourquoi.

Des pistes clé

L’évaluation d’un bien par un professionnel (agent ou expert) tient compte de diverses caractéristiques : des critères listés qui formalisent « le prix du marché » et qui influent, à la hausse ou à la baisse, sur la cote générale d’un bien. Sans être exhaustive, la liste des références qui suit offre quelques pistes.

• L’état du bien : un logement a plus de valeur s’il est récent, aux normes de sécurité et de confort, s’il dispose d’une ou plusieurs sources de production d’énergie renouvelable, si la construction est garantie. De même qu’un logement ancien rénové est davantage coté qu’un logement qui nécessite des travaux dont le coût estimé peut être retranché du prix. L’état général (maison ou immeuble) est un paramètre important qui atteste du niveau d’entretien de l’ensemble (propriété et parties communes).
• Accès : La vue et la luminosité d’un immeuble, mais aussi le bruit de la rue sont conditionnées par le niveau où se situent les appartements. Un bien au 2e ou 3e étage a sensiblement plus de valeur que ceux du rez-de-chaussée (sauf s’il s’agit d’un rez-de-jardin) ou du 1er étage. En revanche, un ascenseur constitue toujours un avantage pour les immeubles élevés.
• Vue et exposition : Une vue sur mer ou sur la montagne, une vue dégagée, un logement bien ventilé, orienté vers les alizés assurent un plus indéniable et influence la cote d’un logement.
• La conception : La surface des pièces, leur nombre, la distribution du logement adaptée aux canons du confort (cuisine équipée donnant sur le salon et/ou sur la terrasse ; chambres ouverte sur la terrasse et/ou le jardin ; nombre de salles d’eau ou bains et de WC), la qualité des matériaux valorisent le bien. Dans le même ordre, un appartement avec terrasse aura plus de valeur qu’un appartement avec balcon. Des combles aménageables et des possibilités d’extension ajoutent à la cote du bien.
• Les dépendances : un bien à la vente peut comporter un bungalow, un studio ou F2, un garage, un atelier… Même si ces annexes ne constituent pas toutes des surfaces habitables (garage, atelier, cabane de jardin), elles valorisent le bien. Autre élément à offrir invariablement une plus-value à la maison ou à la résidence d’appartements : la piscine. De même que le niveau des équipements est porteur de plus-value.
• L’environnement : Les professionnels sont unanimes : l’emplacement influe directement sur la valeur du bien. Une maison ou un appartement dans un secteur recherché est toujours attractif. Parmi les critères qui ajoutent de la valeur à un bien dans nos départements : la proximité des lieux d’activité, des voies routières, des commerces et écoles, et des transports en commun. La valorisation d’un bien tient aussi compte du quartier (ancien ou récent, calme ou avec des nuisances), de son architecture et de son environnement paysager.

n°62 du 26/05/2011