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Que vaut votre maison ?



Comment savoir à quel prix vous pouvez vendre votre logement ? L’estimation ou l’expertise sont deux démarches différentes, en fonction de votre situation, pour déterminer un « juste » prix.

Qu’il s’agisse d’une vente libre, d’un divorce, d’une succession ou pour fixer une valeur immobilière dans le cadre de la déclaration de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), l’intervention d’un professionnel permet une évaluation précise.

Estimation…
Deux villas, dans un même environnement, n’ont pas forcément le même âge, ni la même surface de terrain, ni les mêmes prestations ou les mêmes équipements. Forts de leur expérience et de leur pratique de la chose immobilière, les agents immobiliers sont qualifiés pour donner un avis objectif sur la valeur d’un bien que les propriétaires ont tendance à surévaluer. Une estimation ou avis de valeur n’a pas de valeur légale. Mais elle se fonde sur la valeur vénale du bien, c’està- dire « le prix auquel ce bien pourrait être vendu ou acheté s’il était mis sur le marché dans des conditions normales d’offre et de demande » selon la DGI dans son guide de l’évaluation des biens.
L’estimation d’un bien par rapport à un bien similaire peut évoluer en fonction de certains détails valorisants ou dévalorisants. Ces subtilités qui échappent aux profanes sont analysées par les spécialistes de l’immobilier, en vertu de critères objectifs et de méthodes éprouvées. Lorsque la transaction ne pose pas de problème particulier, l’estimation d’un bien, dans sa description précise et succincte, s’avère suffisante.

…Ou expertise
Dès lors que la cession intervient dans un cadre problématique : procédure de divorce ou règlement d’indivision, par exemple, l’expertise immobilière s’impose.
Dans d’autres cas, l’expertise des biens immobiliers peut se révéler très utile lorsque l’estimation se révèle litigieuse. Par exemple si la valeur d’un patrimoine frôle la déclaration à l’impôt sur la fortune (ISF) ou en cas de partage immobilier (donation, succession, séparation) afin d’éviter toute contestation ultérieure et d’attirer l’attention du fisc en cas de sous-évaluation du bien.

Méthodes de calcul codifiées
Plusieurs méthodes de calcul, pondérées en fonction de la situation locative du bien, peuvent être utilisées par le professionnel pour déterminer la valeur d’un bien immobilier, en croisant des critères multiples. Pour un appartement, il se base, par comparaison, sur les prix de vente de biens semblables du voisinage en déterminant sa valeur vénale, c’est-à-dire le prix auquel le bien peut être vendu ou acheté dans une situation normale d’offre et de demande.
Une maison individuelle peut être estimée en déterminant sa valeur de reconstruction. D’autres facteurs sont pris en compte pour affiner la valeur d’un bien : le site, l’environnement, l’architecture, les normes, le terrain, la surface, la forme, les éléments d’équipements, les caractéristiques techniques, la qualité de l’entretien, etc.

30/11/2011 n°68