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Promesse ou compromis de vente ?
L’avant-contrat de vente
Promesse de vente ou compromis de vente ?
Des formules encadrées pour poser les conditions de la vente.
Avant de signer l’acte authentique chez le notaire, vous serez
amenés à signer un avant-contrat de vente dont l’objectif est
de bloquer la vente.
Les termes de ce document sont essentiels dans la mesure où
ils seront repris dans le contrat définitif.
La complexité juridique et l’importance de l’engagement justifient
l’intervention d’un professionnel, même si celle-ci n’est
pas obligatoire, pour rédiger cet avant-contrat. Deux types de
précontrat ont généralement cours : la promesse de vente et le
compromis de vente. Dans les deux cas, vous disposez d’un
délai de sept jours pour vous rétracter.
Promesse de vente : souplesse
Formule souple pour le candidat acquéreur, la promesse synallagmatique
de vente engage surtout le vendeur qui lui donne
une option sur le bien, selon les conditions stipulées dans l’accord.
La promesse de vente comporte une date limite. En cosignant
l’acte, le candidat acquéreur adhère à cette proposition :
jusqu’à la date limite, il a le droit d’acheter ou non le bien. En
contrepartie, il verse à l’acquéreur une indemnité d’immobilisation,
d’environ 10% du prix de la vente. Ce versement doit
être un moyen de dédit et ne doit pas entraîner une obligation
d’achat. A la signature de ce précontrat, l’acquéreur dispose d’un
délai de rétractation de 7 jours. Au-delà, si l’acquéreur refuse
la vente pour convenances personnelles, le vendeur peut conserver
l’indemnité à titre de dommages et intérêts.
Les parties sont d’accord
Dans le compromis de vente, le vendeur et l’acquéreur sont
d’accord sur les conditions de la vente : l’acte engage les deux
parties. L’acquéreur verse, en contrepartie, une partie du prix
d’environ 10%. Comme dans la promesse de vente, des conditions
suspensives peuvent être introduites pour vous permettre
de ne pas donner suite à la transaction, sans indemnité. En
particulier, la clause qui met fin à la transaction si vous n’obtenez
pas les prêts nécessaires à l’opération. Au-delà des délais légaux
de réflexion (7 jours ici encore), si l’une des deux parties concernées
renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par
voie de justice, en exigeant des dommages et intérêts.
A SAVOIR
Offre d’achat : prudence
L’offre d’achat,dite aussi promesse unilatérale d’achat ou offre de prix engage uniquement l’acquéreur. Elle consiste à faire une offre à l’intermédiaire ou au propriétaire, avec un prix inférieur au prix demandé. Elle est le pendant de la promesse de vente.Cependant,cette formule est moins encadrée juridiquement, donc plus risquée, en particulier si l’offre est formalisée par écrit et que la vente ne se réalise pas.Une précaution consiste à laisser un court délai au vendeur pour qu’il donne sa réponse.
n° 46 du 28/01/2010