Investir

Acheter un bien déjà loué



Acheter un bien immobilier en cours de location peut être un placement intéressant pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine.

Ce type d’investissement comporte un certain nombre d’avantages. L’investisseur n’a pas à se soucier de sa mise en location : la rentabilité est immédiate et l’acquéreur dispose de l’historique des loyers, ce qui peut être un argument rassurant. La régularité des paiements, peut, en outre, être un critère bienvenu pour les banques lors d’une demande de prêt.

Une décote à la clé
Autre avantage : un bien loué est vendu sous le prix du marché. Une décote plus ou moins marquée selon la durée du bail qui reste à courir. Si le bail arrive à son terme, la minoration sera plus faible. Si, au contraire, il vient d’être renouvelé pour trois ou six ans, la décote sera plus importante. Dans les cas où les locataires sont protégés (personnes de plus de 70 ans ou handicapées) ou lorsque le bien est loué sous le régime de la loi 1948, la réduction est encore plus notable. En général, il n’est pas possible de modifier un bail en cours lors de l’acquisition d’un bien loué.

Du choix dans l’ancien
Les biens occupés sont très souvent revendus par des bailleurs professionnels pour lesquels la pierre est une source de revenu, donc ils sont soucieux de maintenir le bien mais aussi l’immeuble en bon état d’entretien. Les particuliers cèdent également ce type de bien, pour des raisons diverses.

En s’orientant vers un bien loué, l’investisseur dispose d’un choix plus vaste dans l’ancien, un logement de qualité le plus souvent en centre ville, où la demande locative est la plus forte impliquant une rentabilité normalement plus élevée que dans d’autres secteurs, en particulier pour les petites surfaces. Ces logements sont plus faciles à revendre, a fortiori s’ils sont en bon état ou rénovés, l’efficacité énergétique étant un élément important dans l’établissement du prix de vente.

Cette potentialité est plus rare dans le neuf - où les prix sont 20 à 30% plus chers -, les immeubles étant plus souvent construits en périphérie des villes.

Cependant, la fiscalité peut être élevée. Lorsque les loyers bruts sont inférieurs à 15 000 euros, l’investisseur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30%, sous le régime du micro foncier. Au-delà, les revenus fonciers sont imposés à la marge et ils sont soumis aux prélèvements sociaux.
Il reste qu’un tel investissement s’adresse à des acquéreurs qui n’ont pas un réel besoin de réduire leurs impôts mais qui souhaitent diversifier leur patrimoine dans la pierre.

n° 55 du 28/10/2010