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Foncier en Guadeloupe

Le prix des terrains peut-t-il encore grimper ?



En 2000, un terrain acquis entre 40 et 60 euros était la norme. Depuis, le prix du foncier a grimpé plus vite que celui de la construction : en six ans, la valeur des terrains a doublé alors que le prix de la construction a augmenté de 30%.

Cette conjoncture doit être nuancée selon la localisation du foncier. De manière générale, les valeurs au m2 les plus élevées sont enregistrées en centre bourg, en zone d’activités et en lotissement. Ainsi, en 2005, l’observatoire de l’agence foncière d’urbanisme et d’aménagement (AFUAG) a pu observer, en zone d’activités, des prix du foncier nu évoluant entre 69 et 254 €/m2. La cote supérieure est atteinte dans l’agglomération pointoise, en raison de sa position stratégique et économique.

Equilibre en péril

Aujourd’hui, le prix des terrains tutoie celui de la construction. C’est un dilemme auquel sont confrontés les primo acquéreurs dont la capacité d’épargne n’est pas extensible. La situation inquiète les constructeurs car elle freine l’investissement. « On constate de plus en plus que, dans les opérations « maison plus terrain  », le terrain coûte aussi cher que la maison. On observe déjà cette situation sur les petits budgets » rappelle Patrice Lasnier, président de l’UNCMI, constatant qu’il n’existait, aujourd’hui, « aucune démarche de production foncière . »

PLU et indivision : des solutions ?

Jusqu’où les prix peuvent-ils grimper ? Sans une rationalisation de l’urbanisme et une large ouverture des voies de communication, le problème semble insoluble. La mise en place du Plan Local d’Urbanisme pourra-t-elle contribuer à libérer du foncier avec, pour corollaire, une baisse des prix ? C’est l’avis de Philippe Lefizelier, président de la Fnaim pour qui la solution est entre les mains des urbanistes. « Les PLU devraient tenir compte des problèmes actuels. Dans les POS*, nous sommes en présence de zones (NB) à faible constructibilité, avec des C.O.S très faibles (0,10) et des SHON maximum de 250 m2. On s’est retrouvé avec des ratios de quatre logements à l’hectare. La Guadeloupe n’a pas les moyens de générer ce genre de densité. Cela nécessite une réorientation complète de l’urbanisme. Soit ces zones NB seront transformées en zone urbanisable avec une densité normale, soit elles seront inconstructibles. Comme la surface des zones NB correspond quasiment à la surface des zones UG constructibles, cela pourrait conduire à une densification avec, pour conséquence, une baisse des prix. » Autre piste : l’indivision. « Dans la nouvelle loi sur les indivisions, les décisions seront prises à la majorité des indivisaires. Cela pourrait également dégager du foncier, même partiellement » analyse M. Le Fizelier. En attendant cette nouvelle donne, d’ici deux à trois ans, - seul le PLU de Baie- Mahault est aujourd’hui bien avancé - le foncier restera soumis à la spéculation.