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Evaluer son bien
l’art du compromis
Dans cette période où l’offre est plus favorable que la demande, l’art de la négociation se conjugue avec des critères d’appréciation objectifs.
Un vendeur espère tirer le meilleur prix de son logement tandis
que l’acquéreur compte le payer pas trop cher. Les mises à
prix affichés sur le papier, dans les agences ou les petites annonces,
sont toujours négociables. Il s’agit de trouver le bon compromis…
Tous les professionnels sont d’accord pour préciser que deux
biens d’un même secteur n’ont pas nécessairement la même
valeur. Ce n’est pas parce que votre voisin a tiré une somme
rondelette de son logement que vous pourrez faire de même
et voilà pourquoi.
Des pistes clé
L’évaluation d’un bien par un professionnel (agent ou expert)
tient compte d’un certain de caractéristiques : des critères listés
qui formalisent « le prix du marché ». Certains critères influent
plus que d’autres. Sans être exhaustive, la liste des références
qui suit offre quelques pistes.
• L’état du bien : un logement a plus de valeur s’il est aux normes
de sécurité et de confort, si la construction est garantie. De
même qu’un logement ancien rénové est davantage coté qu’un
logement qui nécessite des travaux.
L’état général (maison ou immeuble) est un paramètre important
qui atteste du niveau d’entretien de l’ensemble (propriété
et parties communes).
• Accès : La vue et la luminosité d’un immeuble, mais aussi le
bruit de la rue sont conditionnées par le niveau où se situent
les appartements. Un bien au 2e ou 3e étage a sensiblement
plus de valeur que ceux du rez-de-chaussée (sauf s’il s’agit d’un
rez-de-jardin) ou du 1er étage. En revanche, un ascenseur constitue
toujours un avantage pour les immeubles élevés.
• Vue et exposition : Une vue sur mer ou sur la montagne,
une vue dégagée, un logement bien ventilé, orienté vers les alizés
assurent un plus indéniable et influence la cote d’un logement.
• La conception : La surface des pièces, leur nombre, la distribution
du logement adaptée aux canons du confort (cuisine
équipée ; chambres ouverte sur la terrasse et/ou le jardin ; nombre
de salles d’eau ou bains et de WC), la qualité des matériaux
valorisent le bien. Dans le même ordre, un appartement avec
terrasse aura plus de valeur qu’un appartement avec balcon.
Des combles aménageables et des possibilités d’extension ajoutent
à la cote du bien.
• Les dépendances : un bien à la vente peut comporter un
bungalow, un studio ou F2, un garage, un atelier… Même si
ces annexes ne constituent pas toutes des surfaces habitables
(garage, atelier, cabane de jardin), elles valorisent le bien. Autre
élément à offrir invariablement une plus-value à la maison ou
à la résidence d’appartements : la piscine. De même que le niveau
des équipements est porteur de plus-value.
• L’environnement : les professionnels sont unanimes : l’emplacement
influe directement sur la valeur du bien. Une maison
ou un appartement dans un secteur recherché est toujours
attractif. Parmi les critères qui ajoutent de la valeur à un bien
dans nos départements : la proximité des lieux d’activité, des
voies routières, des commerces et écoles, et des transports en
commun. La valorisation d’un bien tient compte du quartier
(ancien ou récent, calme ou avec des nuisances), de son architecture
et de son environnement paysager.
n° 44 du 26/11/2009